Gastos deducibles en ALQUILER DE VIVIENDA
Gastos deducibles en vivienda arrendada |
Vamos
a tratar de un supuesto de vivienda alquilada en la que antes de finalizar el
año, el inquilino se marchó, habiendo ocasionado varios daños, por lo que, para
ponerla otra vez en arrendamiento se tuvo que comprar electrodomésticos y
varios enseres. Además, a principios de 2018, por filtraciones de agua que
afectaron a la vivienda de abajo, hubo que realizar unas obras en el baño y en
la cocina.
¿Son
deducibles los gastos de reforma y los de compra de electrodomésticos?
¿Es
deducible el seguro de hogar y de las cuotas de la Comunidad de Propietarios?
Estas
preguntas se han resuelto en la consulta vinculante de la Dirección General deTributos de 28 de febrero de 2019.
Hay
que matizar que en el presente supuesto el arrendamiento no constituía una actividad
económica, sino que se trata de rendimientos del capital inmobiliario.
En
este caso hay gastos que son deducibles para la determinación del rendimiento
neto del capital inmobiliario y que podrán deducirse de los rendimientos
íntegros. En principio “tendrán la consideración de gasto deducible
para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su
obtención”.
¿Qué incluye todos estos gastos necesarios?
Se
consideran gastos necesarios para su obtención, los siguientes:
a) Los
intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del
bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos y
demás gastos de financiación, así como los gastos de conservación y reparación.
A
estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:
- Los efectuados regularmente con la
finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el
pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como
instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
- No serán deducibles por este concepto
las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
Además,
también son deducibles:
b) Los tributos y recargos no estatales, (I.B.I.) así como las tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos o sobre los bienes productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (multas).
c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, limpieza, vigilancia, portería o similares.
d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, (inmobiliaria, gestoría o abogado) y los de defensa de carácter jurídico (abogado y procurador) relativos a estos bienes o rendimientos.
e) Las rentas de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
b) Los tributos y recargos no estatales, (I.B.I.) así como las tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos o sobre los bienes productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (multas).
c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, limpieza, vigilancia, portería o similares.
d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, (inmobiliaria, gestoría o abogado) y los de defensa de carácter jurídico (abogado y procurador) relativos a estos bienes o rendimientos.
e) Las rentas de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
- Cuando el deudor se halle en situación de
concurso.
- Cuando entre el momento de la primera gestión de
cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período
impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido
una renovación de crédito.
Cuando un
saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como
ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
g) Las
cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, luz, gas).
h) Las
cantidades destinadas a la amortización siempre que
respondan a su depreciación efectiva, aplicando el 3 por 100 sobre el mayor de
los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor
catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.
Todos
estos gastos no pueden exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los
rendimientos íntegros obtenidos.
¿Qué hago con los gastos que no he podido deducir?
El
exceso de gastos que supere a los ingresos se podrá deducir en los cuatro años
siguientes, pero sin que puedan exceder a los rendimientos obtenidos para cada
bien o derecho.
¿Y si la vivienda está vacía?
Si la
vivienda se encuentra en expectativa de alquiler, es necesaria la existencia de
una correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos
derivados de su posterior arrendamiento. Es decir, la deducibilidad de los
gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos por rendimiento del
capital inmobiliario procedentes del arrendamiento de dicha vivienda. Si en un
ejercicio no se obtienen rendimientos del capital inmobiliario derivados de la
vivienda, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los
cuatro años siguientes, respetando cada año el límite de deducibilidad legalmente
establecido (no pueden superar a los ingresos).
La
situación de expectativa de alquiler de la vivienda deberá ser acreditada por
los propietarios.
¿Y qué pasa con las obras de mejora?
En
el caso de que las obras no fueran obras de reparación, sino obras de mejora o
ampliación, el coste de las mismas constituirá un mayor valor de adquisición
del inmueble, por lo que su coste sólo será deducible mediante amortización,
aplicando el 3 por ciento anual al coste de las obras.
También
son deducibles mediante amortización los gastos por adquisición de
electrodomésticos y otros enseres.
Pero
todos estos gastos solo serán deducibles a partir del momento en que la
vivienda se encuentre arrendada. Así que en los periodos en que la vivienda no
se encuentre arrendada, se deberá declarar la renta inmobiliaria imputada.
Comentarios
Publicar un comentario