Gastos deducibles en ALQUILER DE VIVIENDA

Gastos deducibles en vivienda arrendada

Vamos a tratar de un supuesto de vivienda alquilada en la que antes de finalizar el año, el inquilino se marchó, habiendo ocasionado varios daños, por lo que, para ponerla otra vez en arrendamiento se tuvo que comprar electrodomésticos y varios enseres. Además, a principios de 2018, por filtraciones de agua que afectaron a la vivienda de abajo, hubo que realizar unas obras en el baño y en la cocina.

¿Son deducibles los gastos de reforma y los de compra de electrodomésticos?

¿Es deducible el seguro de hogar y de las cuotas de la Comunidad de Propietarios?

Estas preguntas se han resuelto en la consulta vinculante de la Dirección General deTributos de 28 de febrero de 2019.

Hay que matizar que en el presente supuesto el arrendamiento no constituía una actividad económica, sino que se trata de rendimientos del capital inmobiliario.

En este caso hay gastos que son deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario y que podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En principio  “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención”.

¿Qué incluye todos estos gastos necesarios?

Se consideran gastos necesarios para su obtención, los siguientes:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos y demás gastos de financiación, así como los gastos de conservación y reparación.

A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

• Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
• Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
• No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

Además, también son deducibles: 
b)   Los tributos y recargos no estatales, (I.B.I.) así como las tasas y recargos estatales, siempre que incidan sobre los rendimientos o sobre los bienes productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (multas). 
c)    Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, limpieza, vigilancia, portería o similares. 
d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, (inmobiliaria, gestoría o abogado) y los de defensa de carácter jurídico (abogado y procurador) relativos a estos bienes o rendimientos. 
e) Las rentas de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
f)   El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

g)    Las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, luz, gas).

h)  Las cantidades destinadas a la amortización siempre que respondan a su depreciación efectiva, aplicando el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo.

Todos estos gastos no pueden exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

¿Qué hago con los gastos que no he podido deducir?

El exceso de gastos que supere a los ingresos se podrá deducir en los cuatro años siguientes, pero sin que puedan exceder a los rendimientos obtenidos para cada bien o derecho.

¿Y si la vivienda está vacía?

Si la vivienda se encuentra en expectativa de alquiler, es necesaria la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados de su posterior arrendamiento. Es decir, la deducibilidad de los gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos por rendimiento del capital inmobiliario procedentes del arrendamiento de dicha vivienda. Si en un ejercicio no se obtienen rendimientos del capital inmobiliario derivados de la vivienda, los gastos de reparación y conservación podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite de deducibilidad legalmente establecido (no pueden superar a los ingresos).

La situación de expectativa de alquiler de la vivienda deberá ser acreditada por los propietarios.

¿Y qué pasa con las obras de mejora?

En el caso de que las obras no fueran obras de reparación, sino obras de mejora o ampliación, el coste de las mismas constituirá un mayor valor de adquisición del inmueble, por lo que su coste sólo será deducible mediante amortización, aplicando el 3 por ciento anual al coste de las obras.

También son deducibles mediante amortización los gastos por adquisición de electrodomésticos y otros enseres.

Pero todos estos gastos solo serán deducibles a partir del momento en que la vivienda se encuentre arrendada. Así que en los periodos en que la vivienda no se encuentre arrendada, se deberá declarar la renta inmobiliaria imputada.